调控或从严2011年济南楼市九大猜想发

2019-01-11 23:38:56 来源: 黔江信息港

  调控或从严:2011年济南楼市九大猜想

  在去年接不要见人就说;别人的事连两轮“组合拳”调控之下,经历了初的火爆、短暂的观望回落和迅速回暖攀升后,楼市在年末以一波不错的行情,告别了2010年。新的一年,政策会向何处去?楼市会向何处去?房价又将向何处去?众说纷纭,可谓仁者见仁、智者见智。结合济南的具体形势,本报与诸多业界人士和专家,也试图猜想一二,供读者参考。

  楼市是否会迎来“第三轮调控”

  在经历一年多的调控后,楼市和房价并未出现中低收入者预期的局面。元旦这天,有关机构发布的数据显示,2010年全国近40家房地产开发商进入百亿军团,前30家房企累计销售金额接近8700亿元,销售面积8449万平方米,折算下来,房屋销售均价达10286.42元/平方米,同比上涨23.98%。

  2011年,楼市是否仍会是“政策市”?从目前看,似乎已不是悬念。从国务院有关领导到住建部、国土部乃至财政部、国家税务总局、监察部,都在不同场合,做出了继续调控楼市与房价、绝不放松的表态。

  分析人士认为,从目前看,楼市调控将成为常态,其中房产税年内试点已成定局,但不会对济南这样的二线城市造成直接影响;已有的调控政策中,一些政策尚未得到很好的落实,未来可能还会在土地供应、差别化信贷与税收政策、保障房建设、预售款监管等方面,进一步强化执行并择机出台更为严厉的措施;在全国15个城市相继出台“限购令”后,住建部有关人士此前表示,会考虑在热点城市扩大限购范围,“从目前看,济南应该还不在‘热点城市’之列”;此外,为继续调控和稳定物价,收紧流动性,不排除继续实施加息这样的金融政策,对开发商资金链和购房者还贷制造压力,进一步对楼市施加影响。

  土地出让制度和地价会不会改变

  在去年出台相应的政策时,国土部曾多次提出进一步改进和完善土地招拍挂出让制度。国土部的一系列政策,也一直在试图改变土地拍卖“价高者得”的规则。而在去年10月20日,市国土部门还在龙奥大厦组织了济南市国有土地级别和土地基准地价调整听证会,我市1105平方公里范围内的建设用地基准地价有望进行调整。

  地价飞涨一直被视为推高房价的重要因素。土地出让制度及地价的调整,势必影响到后续开发的商品房价格。分析人士认为,土地招牌挂出让制度目前不可能根本改变

调控或从严2011年济南楼市九大猜想发

,一些地方可能探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、上挂牌、用地预申请、一次竞价、综合评标等多种交易形式,济南在这方面会不会有所动作,目前还无法判定;随着近几年特别是举办全运会以来,济南城市化进程日益加快,各方面基础配套不断完善,原有地级地价已无法体现土地的价值,调整已成为必然,不过年内是否会调整,显然还需要政府综合衡量各方面的因素。

  行政强拆年内能否终结

  去年以来,各地因行政强拆引发的恶性事件和巨大争议,加快了新拆迁条例的制定过程。新条例草案取消了行政强拆,代之以司法拆迁。然而,垃圾房除臭设备至今依然争议颇大的新条例,何时能够出台,似乎仍是个未知数。与此同时,行政强拆虽然被取消,但强制拆除仍得以保留,只是采取断水、断电、断气、断路等方式逼迫被征收人搬迁的行为,被禁止了。“依据新条例如何搞好拆迁工作,不影响工程和大局利益?如何避免司法强拆不演写给渐渐老去的自己变成行政强拆,确保被拆迁人的合法权益?这既考验着新条例的制定者,也会考验着将来的执行者。”分析人士称,随着济南城市化进一步加快,相关利益博弈仍会长期存在,需要在总结现有成功拆迁、和谐拆迁经验基础上,进一步探索可行的方式,确保社会和谐稳定。

  房价下降是否可能

  经历一年多的调控之后,包括济南在内的全国房价并没有应声而降,百姓感受和民间调研机构的数据均表明,一年来济南的房价依然在小幅上涨。元旦期间,在谈到今年房价走势时,多家开发商的相关负责人表示,济南房价下降的可能性不存在,“不仅不会降,还会继续往上涨,如果政策一松,甚至会大幅反弹。自行走式升降机”

 让文字温馨你的沉静;养一养 业界专家分析时也表示,济南房价下降的可能性不大,理由是刚性需求大、有钱人多。“随着济南城市化加快,会有越来越多的人需要买房置业、需要改善居住条件;随着‘6+1’济南都市圈城市群联系越来越紧密,不仅会有不少济南人到周边城市投资买房,还会有越来越多周边城市的居民来济南买房,分享济南在教育、文化、医疗等方面取得的成果,城际轨道交通建成后,在济居住、在周边城市上班,也完全会成为可能。”

  精装修房能否大行其道

  随着保利、恒大、中海、绿地、绿城等一大批一线开发商进入济南,济南新建商品房已从毛坯房时代进入精装、豪装产品时代。而随着低碳、经济、环保等生活理念的普及,越来越多购房者开始选择一次成型、拎包即可入住的精装修房,二次装修带来的巨大浪费,正在远去。

  业内人士表示,从目前看,济南的精装修房虽然越来越受欢迎,但总量还不够,除了几家大开发商供应的中房和部分楼盘的公寓项目外,多数楼盘交付的仍是毛坯房或简装房,精装修房的前景十分广阔,在未来几年也会大行其道,“济南CIS住宅产业化推广开来后,楼市或将成为精装修房的天下。”

  商业地产会不会迎来新的春天

  2010年,济南办公写字楼、商铺两大类投资性房产销量大涨,办公写字楼成交量同比增长427%,商铺同比增长265%,价格也持续上扬。

  分析人士认为,今年住宅方面的投资投机行为将继续受到政策的限制,而两大投资类房产的销售仍不会受到调控政策的影响,随着商业服务业用地供应和两大类投资性房产需求增加,市场前景进一步看好,商业地产的开发建设以及销售将有望延续去年的态势,奥体文博片区、滨河新区、西客站片区以及长清大学园博片区,都将是未来商业地产投资热土。

  房租会不会继续大幅上涨

  2010年,随着楼市调控政策的实施,不少初次置业者因难以承受首付及还贷压力,

  转向了房屋租赁市场,包括济南在内的全国房租价格随之上涨且涨幅不小。去年12月,住建部出台《商品房屋租赁管理办法》,自今年2月1日起实施。该办法一经发布,即有分析人士称,随着房屋租赁的进一步规范,房租将随之上涨,“蚁族”在城市的租住成本将因此大幅上升。“与此同时,随着物价上涨和楼市调控进一步深化,也会进一步促使房租上涨,”业内人士表示,“预计房租上涨幅度不会像去年那么大。”

  城中村改造是否会全面加速高温恒温烘箱

  去年3月,市区城中村改造建设项目、槐荫区后屯村旧村改造项目正式奠基。市里提出,要在5年内消灭城中村。改造过程中,每位需要安置的城中村居民将获得40平方米的安置房和25平方米的生活保障房。与此同时,各县(市)区农房建设任务全面推进,通过村庄整合集中建设成片居住社区,不少城中村、城郊村的农民住上了宽敞明亮的楼房,生活也有了保障。

  业界专家认为,按照济南“东拓”、“西进”、“南控”、“北跨”、“中优”的城市空间发展战略,以及5年内消灭城中村的目标,城中村改造还需要进一步加快,预计年内还会有一批时机成熟的城中村加入改造行列,在改善村居居民居住条件、居住环境与质量的同时,使城市面貌与形象有一个较大提升。

  简易楼房改造是否会启动

  在全面开展棚户区改造、加快城中村改造的同时,市委市政府提出对城区6层以下简易楼房进行改造,并作为城镇化工作的重要内容之一。规划部门为此专门启动了二环以内6层以下成片旧区改造规划的编制工作。

  分析人士表示,按照市委市政府的决策,三五年后,城市总容积率将由现在的1.7提高到2.5左右。要实现这一目标,仅仅通过棚户区和城中村改造,还无法完成,对6层以下简易楼房进行改造,既可改善相关区域居民的居住环境、条件与品质,也是让城市“长高”的一个重要手段,将极大地提升城市形象,“不过,改造低矮简易楼,涉及的拆迁量大、利益关系错综复杂,必须在成熟、稳定的前提下进行,谁个‘吃螃蟹’不重要,重要的是确保和谐稳定,确保百姓利益不受损,确保改造工程的顺利推进。”

  此外,小产权房问题今年能否解决,保障房建设今年会不会有更多亮点,同样引发各方关注。分析人士认为,小产权房问题由来已久,并非地方政府可以出招解决;保障房建设方面,济南廉租住房、公共租赁住房建设项目一直在积极推进,只要按照规划搞好实施即可。(刘文忠)

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